NAGNE.JS BLOG

부동산 시장이 많이 힘든 지금

1.10 부동산대책이 나오면서 많은분들이 오피스텔에 대한 투자도 생각하고 있습니다.

게다가 신분당선 연장으로 인한 이용객 수 증가는 신분당선 라인의 오피스텔이나 기타 부동산에 대한 투자를 더욱 생각하게 만들죠.

오늘은 신분당선 라인에 있지만 거리는 조금 있고, 성남 판교대장 도시개발구역에 있는 '판교디오르나인' 오피스텔에 대해 알아보도록 하겠습니다.

아래 내용들은 제 개인적인 생각이니 자신의 생각과 비교해보시며 잘 판단해 보시기 바랍니다.

제가 한 말들도 한번더 확인하고 진자 이놈이 하는 말이 맞는지 생각해 보는 건 당연하겠지요?

내가 사는 부동산! 누구도 책임져 주지 않습니다! ㅎㅎ

1. 위치

일단 미금역과 정자역이 근처에 보입니다.

걸어서? 절대 불가능 하겠죠? 차로 가야 하는데..

버스로 빨리가면 11분 보통 15분 정도 걸리겠네요. 

그런데 여기서 문제는 장기적인 '주택'이란 개념의 자기 집을 사는 게 아니고

대부분의 오피스텔은 업무상 편한곳. 잠시 머물 곳이란 개념으로 이용한다는 것에 있습니다.

내가 판교디오르나인에 주택처럼 쭉~ 살겠다라는 사람은 문제가 없지만,

직장이나 다른 무언가에 의해서 머물러야 하는 곳이라면 이곳을 선택하지 않을 확률이 높다는 것이죠.

그럼 여기서 선택을 해야겠죠?

난 이곳을 임대주를 주기위해 사느냐? 아니면 내가 살 곳으로 정해서 사느냐.

그럼 어떤 용도로 사는지는 제가 모르니 전 천천히 2가지를 모두 생각하면서

파고들어 보겠습니다.

사업개요를 살펴보죠.

2. 사업개요

이곳은 총 A,B블록으로 나누어서 분양을 하고 있습니다.

건폐율, 용적율은 워낙에 많이들 알고 계시니 패스! 궁금하시면 인터넷을 찾아보면 금방 나오니 알아보시길 바라며

규모를 보면 지하6층에서 지상 10층가지 총 144실의 오피스텔을 공급하네요.

지하는 대부분 주차장이겠죠?

10층높이에 144실. 게다가 2동. 도심에 짓는 몇백호실 짜리가 아닌걸 보니 뭔가 좀 특별할 것 같은 느낌이 나긴 합니다.

게다가 조감도도 보면 뭔가 멋지네요.

확실히 일반 오피스텔과는 외관상 차이가 있습니다.

지하 1층에서 지상 2층가지는 근린생활시설이고 3층부터 10층까지가 오피스텔로 이루어져 있습니다.

준공시기는 24년 5월 말 예정으로 되어 있는데 얼마 안남았네요?

23년 3월 네이버 거리뷰의 모습에는 건설되지 않았는데.. 과연 1년 정도에 얼마큼 올라왔는지 궁금하긴 합니다. ㅎㅎ

입주예정 시기는 24년 6월 말로 예정되어 있는데

여기에 관심 있으신 분들은 꼭! 현장검증! 가보시기 바랍니다. 임장이라고 하죠? ㅎㅎ

3. 위치

위치는 위에서도 살짝 언급했지만 좀 더 꼼꼼히 보자면,

판교대장지구에 위치해 있고 대중교통을 이용한다면 미금역이 될 듯하며

판교신도시와 가까워서 자차를 이용한다면 빠르게 이동이 가능할 듯합니다.

게다가 판교테크노밸리들이 가까이 있어서 이곳에 직장을 두신 분들이 이곳에 머물 가능성도 있어 보이네요.

그런데 판교신도시에 있는 체크노밸리들 수요. 이들을 수용할 오피스텔이나 임대물건들이 과연 부족할까요?

제 판단에는 현재 부족할 것 같진 않습니다.

게다가 진자 판교신도시로 출근하시는 분들이 여기까지 와서 집을 얻은 후 출퇴근을 할지는.... 솔직히 잘 모르겠네요.

그쪽에 정말 살 곳이 없다면 다르겠지만 말이죠.

임대사업을 하실 분들은 근처에 수요가 있다는 걸 현재 그 수요가 충분히 받아지고 있는지 아닌지부터 꼼꼼히 체크해 보시는 걸 추천드립니다.

그럼 근처엔 뭐가 있는지 봅시다.

음.. 대부분 다 아파트단지이고, 초등학교가 근처에 있네요. 유치원도 그렇고요.

내가 가정을 꾸리고 학교에 다닐 아이들을 낳을 생각이거나 아이들이 있는 가정이라면.. 과연 오피스텔을 사려할까요?

오피스텔이 주택으로서 그 가치나 능력을 충분히 갖추지 않는다면.. 매력이 없겠죠?

4. 구조

그럼 과연 '집'이란 기능을 잘 수행할 수 있을지 봅시다.

위 사진은 지도상 건물을 가로로 눕힌 꼴이라 보이는데

집들이 도로를 바라본다고 한다면 대부분의 집들은 동향일 확률이 높겠네요. 서향이거나요.

맞네요. ㅎㅎ 큰 도로를 바라보거나 아니면 뒤를 보네요. 9호 라인은 남쪽이나 북쪽을 바라보겠고요.

9호 라인은.. 추천하지 않습니다... 아마 모양이 이상할 거거든요

좀 이상하죠? ㅎㅎ 침실 2.. 과연 크기라던지 이런 게 어떨지.. 흠...

그런데 이건 엄청 중요한 게 아닙니다. 실제로 살 집을 봐야겠죠?

5. 평면

보아하니 대부분 84 타입이네요.

전용면적이 84이고 계약면적이 200이라..

수분양자들은 200㎡를 계약하지만 실제로 지낼 공간은 84㎡로 약 42% 정도의 전용면적을 사용할 수 있네요.

음.. 일반적인 오피스텔 평균을 봤을 때 그리 높은 비율을 사용하는 것 같진 않네요.

그럼 구조를 좀 보겠습니다.

총 144실 중 가장 많은 84A1 타입을 보면

4BAY 구조를 갖추고 있습니다. 뭐 아파트로 치면 판상형 구조를 띄고 있다 보시면 됩니다.

그런데.. 음.. 왜 창가 쪽이 비스듬하게 만들어지게 건설했는지는 좀 의문이긴 합니다.

겉으로는 특이하고 좋아 보이겠지만.. 실제로 들어가 사는 사람들 입장에서는 과연 좋은 결정인지는 모르겠습니다.

집을 결정지을 때 왜 '기둥 없는'을 강조하고 '판상형'을 좋다고 말하는지 아시나요?

내 집을 꾸미는 데 있어서 튀어나오거나 비스듬한 것들은 집을 꾸미는데 많은 지장을 주게 되거든요.

그런데 여긴 심하게 삐뚤 한건 아니어서 많은 애로사항이 있을 것 같진 않지만.. 왜 굳이 이렇게 만들어야 하는진 좀 의문이긴 합니다.

외형을 이쁘게 할 거면 내부는 그대로 두고 외부를 덧대서 미적 감각을 추가했을 수도 있었을 텐데 말이죠. 이건 좀 아쉽네요.

현관으로 들어서면 팬트리, 세탁실과 이어져 있네요. 팬트리는 곧 주방으로 다시 이동할 수 있고요.

그런데 팬트리와 세탁실이 함께 있는 건.. 음... 왜 이렇게 했는진 잘 모르겠습니다.

제 생각에는 침실 거실을 최대한 크게 쓰고 다른 건 한 곳에 몰아두려고 한것 같은데

팬트리와 세탁실이 한곳에 있으면 실제로 팬트리를 잘 활용하지 못합니다.

왜냐하면 세탁실은 습할 수밖에 없거든요. 그런데 팬트리는 보통 큰 무언가를 수납할대 사용합니다.

그리고 세탁기와 함께 요새는 건조기도 기본적으로 들여놓는 곳이 많죠.

게다가 세탁실에 빨래하기 전 옷들을 두는 곳이 있을 거고... 이렇게 되면... 과연 팬트리라고는 하지만 그냥 세탁실이 되어버릴 수 있는 가능성이 매우 높아 보입니다.

모델하우스에서 누가 찍은 사진인데.. 일반적인 아파트에서 사용하는 현관옆 팬트리처럼 사용이 가능할까요?

통로에 무언가를 두었다간.. 아주 답답하고 지나갈 수 없는 그런 공간이 될 수도 있으니 잘 고민하셔서 사용해야 할 듯합니다.

그리고 통풍에 있어서 맞통풍 구조가 아닌 게 좀 아쉽네요.

오피스텔이 솔직히 맞통풍 구조를 갖기는 힘듭니다. 아파트도 맞통풍이 아닌 곳이 많은데 오피스텔은 구조상 그러기가 쉽지 않죠.

맞통풍이 왜 중요하냐면, 주방 쪽으로 창이 있으면 거실창과 함께 주방쪽 창을 통해 바람길이 생겨서 냄새도 잘 빠지고 여름엔 창문만 열어놔도 시원한 통풍을 얻을 수 있습니다.

하지만 여긴 그게 힘들듯 하네요.

그런데 침실과 거실들은 뭐 하나 걸리는 것 없이 잘 뚫어놓은 것 같습니다.

침실, 거실 이런 곳들은 뭐 하나 하지 않고 네모 반듯한 가장 기본적인 구조가 가장 살기 좋은 것이 제 생각입니다.

창쪽에 약간 비스듬한 것만 빼면 이는 잘 생각한 듯하네요.

모델하우스를 봐도

깔끔하죠? 

그런데 여기서 문제!

거실이 엄~ 청 넓어 보이죠? 왜 그럴 깔요?

이건 위에 84A1 타입 구조의 견본주택인데 ㅎㅎ

초록색 소파 밑을 자세히 보면 점선으로 무언가 그려져 있죠?

이곳은 원래 침실 2로 되어있는 곳입니다.

네 맞습니다. 위 모습은 침실 2를 없애고 거실과 합체! 한 모습이죠.

그럼 여기서 생각해 볼 문제가 있습니다.

무조건적으로 방 3개가 좋아! 이러지 마시고 과연 진자 방 3개가 진자 필요한가.

방 3개가 아닌 2개를 쓰고 넓고 쾌적한 거실을 쓸 수도 있는데 무조건적인 방 3개를 생각하실 필요는 없습니다.

왜냐하면 요새는 자녀도 1명만 두는 곳이 많을뿐더러 넓은 거실은 가족들을 한데 모으는데 좋은 역할을 하죠.

요새 문제가 가족 간의 대화 단절이잖아요?

각 방을 두어서 거실은 휑~ 하는 모습을 생각하신다면 방 3개에 거실에 큰 비중을 두지 않으시겠지만..

방은 잠만 자고 대부분의 생활을 거실에서 쾌적하게 즐기고자 하시는 분들께서는 이런 구조도 절대 나쁘지 않다는 걸 알아두시면 좋을 듯합니다.

그리고 잘~ 보세요. 지금 거실과 방의 크기가 큰 차이가 없어 보이는데... 과연 방 3개를 만들면 거실 사이즈가 어떻게 될까요... ㅎㅎ 답답한 거실. 절대 비추입니다.

다른 분이 모델하우스에서 찍은 사진을 보니까.. 현실감이 빡! 오시죠? ㅎㅎ

사진은 찍는 사람에 따라서 엄~청 좋아 보일 수도 아닐 수도 있답니다~ ^^

여기서 생각해 볼 문제!

판교디오르나인 오피스텔 위치나 구조가 나쁘지 않다고 생각해 봅시다. 내가 들어가 살 거다.

그런데 이곳이 과연 근처에 아파트단지들보다 좋을까요?

제가 다른 아파트들은 보지 않았지만 이를 다 따져보시고 분양받으셔야겠죠?

왜냐하면 모든 부동산들은 주변 것과 비교받게 될 것이고 후에 이곳을 되팔 생각이시라면 이 부분은 매우 중요한 포인트이기 때문입니다.

6. 금액

금액은.. 흠.. 좀 대단하네요.

22년 8월 최초 분양을 시작했는데... 그 금액이 12~13억이네요. 이야~ ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ

근처에 있는 전용 84를 봤을 때...  가격차가 많지 나지 않네요..

같은 전용 84이지만 판교디오르나인은 발코니가 없으니 확장 불가 상품으로 고스란히 전용 84를 사용 하지만 아파트는 발코니 확장으로 인해서 전용 84가 아닌 더 큰 면적을 사용합니다. 과연 여러분들이라면 앞에 아파트단지와 오피스텔. 어느 곳을 택하실 것 같나요.

오피스텔을 선호하시는 분들이 있으실 수도 있겠지만.. 이곳이 엄청난 무기를 갖고 있지 않는 이상... 흠.. 잘 모르겠네요..

또한 옵션금액도 살펴봐야 하는데,

현관 중문 250이라 치고, 인테리어도.. 흠... 정말 싸게 해서 400이라 치고 주방가전은 거의 하실 테니 550, 커튼 340, 침실, 스마트도어가지 약 500이라 해도 2천 정도는 추가로 들어갈 듯합니다.

7. 과연..

전체적으로.. 얼마나 멋지게 지어지고 그럴지는 잘 모르겠습니다.

뭐 사람마다 좋아하는 부분이 다르니 오피스텔이라고 주택으로서 나쁘다고 볼 수 없으며 좋은 점도 분명 있을 테죠.

제 생각엔 이곳을 생각하시는 분들은 무엇보다 위치를 가장 많이 따지시길 바랍니다.

주택으로 활용 시, 내가 이곳에서 출퇴근이 편할가? 생활은 어떨까? 영화관, 마트, 백화점 등등 이런거 이용은 어떨까? 아이들은 잘 지낼수 있을가? 학교? 학원? 아이들에게 좋을가? 생활은 안전할가? 등등

임대사업으로 활용시 과연 이곳으로 사람들이 들어와서 살까?

아파트가 아닌 오피스텔에 과연 누가 들어와서 살까? 내가 근처 직장 때문에 이곳에 집을 얻는다면 과연 이곳을 얻을까? 

그리고 이번 1.10 부동산대책으로 인해서 60㎡ 이하 오피스텔에 주택수 제외 혜택이 주어졌는데 이곳은 안돼서 주택 수에 포함될 텐데 괜찮을까? 등등

사람들이 무엇을 가장 1순위에 두고 부동산을 사느냐에 따라 부동산의 활용은 천차만별임을 꼭!  ㅎㅎ