1.10 부동산대책 주택수제외, 그래서 얼마 줄여주냐고?

1.10부동산대책에서 24년 1월부터 25년 12월까지

소형주택 60㎡이하, 서울은 6억 이하, 지방은 3억 이하, 아파트는 제외!를 만족한다면

부동산수에서 제외시켜 준다 했습니다.

 

그런데 솔직히 말해서 일반인들은 주택수에서 제외되서 뭐 어떻게 되는지가 가장 먼저 떠오를듯 합니다.

 

내가 1주택인데 소형 오피스텔을 사면 2주택인가? 난 사무실로 쓰는데 이것도 주택수에 포함되서 2주택이 되는건가?

많은 궁금증이 생겨나죠.

 

이 글을 읽으시면 다 읽고 나시면 정말 자세히는 아니더라도 머리에 구조는 잡히실 것이라 생각되네요.

 

1. 주택수

 

주택수에 대해서 생각해 보겠습니다.

어디든 전입신고를 하게된다면 국가에서는 "너 주택에 살고있구나~"가 됩니다. 즉 주택이 되는것이죠.

사무실에 전입신고를 할수 있다면? 안되겠지만 그건 주택이겠죠.

예로, 오피스텔를 알아봅시다.

 

오피스텔을 사서 임대를 준다고 했을때, 임차인분이  전입신고를 하고 살수 있나요?

물론 전입신고를 하고 살 수 있습니다.

여기서, 전입신고를 하게 된다면 이는 주택이 되고, 임대인분이 분양받은 이 오피스텔은 주택이 되는 것이죠.

임대인이 아파트를 1채 갖고있는데 오피스텔을 분양받아 주택임대를 해서 수익을 얻고자 할때, 임대인은 아파트+오피스텔 총 2채의 주택을 소유하게 된 것입니다.

 

그런데 오피스텔을 사무실 임대용으로 산다면? 임차인이 사무실로 활용을 한다면? 이건 주택수에 포함되지 않습니다. 주택임대수익을 얻으려 산게 아니라 사무실 임대수익을 위해 오피스텔을 분양받았으니 기존에 아파트 1채를 갖고있었다면 임대인은 여전히 아파트 1개의 주택을 갖고있다는 것입니다.

 

그렇다면 주택과 사무실이 어떻게 결정되느냐?

2. 일반임대사업자 vs 주택임대사업자

 

주택과 사무실의 결정은 사업자를 어떻게 내느냐에 따라 달라집니다.

보통 분양을 받을때 보면 모델하우스에서 일반임대사업자를 내셔라~ 라고 하는데,

이는 사무실로 임대를 주겠다는 의미이기도 합니다.

 

그럼, 일반임대사업자와 주택임대사업자의 차이점은 무엇일까요?

 

사업자들한테 사무실을 임대해줄 생각으로 샀다면 일반임대사업자를 내고 임대를 주면 되고

주택임대를 줄 생각으로 샀다면 주택임대사업자를 내게 되는데,

보통 모델하우스에서 '일반임대사업자'를 내세요~ 라고 하는 이유는

일반임대사업자는 오피스텔 총 금액에서 건물분에 대한 부가가치세를 돌려받기 때문입니다.

분양가가 1억일때 토지가 2천만원이고 건물이 8천만원이라면,

건물가 8천만원에 대한 부가세 800만원을 돌려받을 수 있죠.

그럼 주택임대사업자한테 너무 불리한거 아니야? 라고 생각하실 수 도 있지만,

주택임대사업자는 세재혜택을 보통 적용받는다~ 라고 생각하시면 됩니다.

 

 3. 그럼 대체 얼마나 줄여주는데?

그럼 주택수개 제외되었을때, 임대인분은 대체 얼만큼의 혜택을 받게 될까요?

취득세율 표 입니다.

여기 보시면 기존, 개정으로 나뉘어져 있는데요.

1주택자가 오피스텔을 주택임대사업자로 분양받아 2주택자가 된다면

1~3%에서 8%로 취득세가 확! 뛰게 됩니다. 거의 3배에 가까운 퍼센트 인데요.

 

이걸 그대로 1~3%로 둔다는 겁니다.

오피스텔이 1억원 이라면 3% 적용 300만원에서 2주택자 800만원으로 불어나는 것이죠.

이걸 4억원짜리라고 가정해봅시다.

기존이라면 최대 1200만원일 것이 2주택자가 되면 3200만원이 됩니다.

3,200만원.... 후덜덜 하죠. 그런데 이걸 1,200으로 낮춰주겠다니 이것만 해도 2천만원의 이득이 생겨납니다.

월세를 1달 100만원을 받는다고 가정하면 1년에 1200만원일 것이고, 2천만원이면 거의 1년반 정도의 월세를 미리 챙기는 꼴이 되겠죠.

 

자, 이제 오피스텔 주택수와 관련해서는 다 파악이 되셨을거라 생각됩니다.