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1.10부동산대책에서 24년 1월부터 25년 12월까지

소형주택 60㎡이하, 서울은 6억 이하, 지방은 3억 이하, 아파트는 제외!를 만족한다면

부동산수에서 제외시켜 준다 했습니다.

그런데 솔직히 말해서 일반인들은 주택수에서 제외되서 뭐 어떻게 되는지가 가장 먼저 떠오를듯 합니다.

내가 1주택인데 소형 오피스텔을 사면 2주택인가? 난 사무실로 쓰는데 이것도 주택수에 포함되서 2주택이 되는건가?

많은 궁금증이 생겨나죠.

이 글을 읽으시면 다 읽고 나시면 정말 자세히는 아니더라도 머리에 구조는 잡히실 것이라 생각되네요.

1. 주택수

주택수에 대해서 생각해 보겠습니다.

어디든 전입신고를 하게된다면 국가에서는 "너 주택에 살고있구나~"가 됩니다. 즉 주택이 되는것이죠.

사무실에 전입신고를 할수 있다면? 안되겠지만 그건 주택이겠죠.

예로, 오피스텔를 알아봅시다.

오피스텔을 사서 임대를 준다고 했을때, 임차인분이  전입신고를 하고 살수 있나요?

물론 전입신고를 하고 살 수 있습니다.

여기서, 전입신고를 하게 된다면 이는 주택이 되고, 임대인분이 분양받은 이 오피스텔은 주택이 되는 것이죠.

임대인이 아파트를 1채 갖고있는데 오피스텔을 분양받아 주택임대를 해서 수익을 얻고자 할때, 임대인은 아파트+오피스텔 총 2채의 주택을 소유하게 된 것입니다.

그런데 오피스텔을 사무실 임대용으로 산다면? 임차인이 사무실로 활용을 한다면? 이건 주택수에 포함되지 않습니다. 주택임대수익을 얻으려 산게 아니라 사무실 임대수익을 위해 오피스텔을 분양받았으니 기존에 아파트 1채를 갖고있었다면 임대인은 여전히 아파트 1개의 주택을 갖고있다는 것입니다.

그렇다면 주택과 사무실이 어떻게 결정되느냐?

2. 일반임대사업자 vs 주택임대사업자

주택과 사무실의 결정은 사업자를 어떻게 내느냐에 따라 달라집니다.

보통 분양을 받을때 보면 모델하우스에서 일반임대사업자를 내셔라~ 라고 하는데,

이는 사무실로 임대를 주겠다는 의미이기도 합니다.

그럼, 일반임대사업자와 주택임대사업자의 차이점은 무엇일까요?

사업자들한테 사무실을 임대해줄 생각으로 샀다면 일반임대사업자를 내고 임대를 주면 되고

주택임대를 줄 생각으로 샀다면 주택임대사업자를 내게 되는데,

보통 모델하우스에서 '일반임대사업자'를 내세요~ 라고 하는 이유는

일반임대사업자는 오피스텔 총 금액에서 건물분에 대한 부가가치세를 돌려받기 때문입니다.

분양가가 1억일때 토지가 2천만원이고 건물이 8천만원이라면,

건물가 8천만원에 대한 부가세 800만원을 돌려받을 수 있죠.

그럼 주택임대사업자한테 너무 불리한거 아니야? 라고 생각하실 수 도 있지만,

주택임대사업자는 세재혜택을 보통 적용받는다~ 라고 생각하시면 됩니다.

 3. 그럼 대체 얼마나 줄여주는데?

그럼 주택수개 제외되었을때, 임대인분은 대체 얼만큼의 혜택을 받게 될까요?

취득세율 표 입니다.

여기 보시면 기존, 개정으로 나뉘어져 있는데요.

1주택자가 오피스텔을 주택임대사업자로 분양받아 2주택자가 된다면

1~3%에서 8%로 취득세가 확! 뛰게 됩니다. 거의 3배에 가까운 퍼센트 인데요.

이걸 그대로 1~3%로 둔다는 겁니다.

오피스텔이 1억원 이라면 3% 적용 300만원에서 2주택자 800만원으로 불어나는 것이죠.

이걸 4억원짜리라고 가정해봅시다.

기존이라면 최대 1200만원일 것이 2주택자가 되면 3200만원이 됩니다.

3,200만원.... 후덜덜 하죠. 그런데 이걸 1,200으로 낮춰주겠다니 이것만 해도 2천만원의 이득이 생겨납니다.

월세를 1달 100만원을 받는다고 가정하면 1년에 1200만원일 것이고, 2천만원이면 거의 1년반 정도의 월세를 미리 챙기는 꼴이 되겠죠.

자, 이제 오피스텔 주택수와 관련해서는 다 파악이 되셨을거라 생각됩니다.

1.10 부동산대책이 발표되면서 많은 부분이 바뀌었다고 합니다.

아파트고 오피스텔이고 짓긴 지었는데 너무 안사니까 일명 '악성'미분양으로 남는 물건이 많아지고

이는 곧 시행사, 건설사들에게 큰 부담으로 남고, 이를 도저히 한 회사가 감당할 수 없기에 국가가 나서서 제도를 풀어주게 되는 그런 느낌적인 느낌인거죠.

그럼 내용을 보면서 '수분양자' 즉, 아파트, 오피스텔 등을 사는사람 입장에서 바라보는

매우 간단한 풀이 시작하도록 하겠습니다.

1. 추진배경

 추진배경은 세심히 볼 필요는 없습니다.

힘들다! 주택시장의 안정을 위해 한다~ 이런 내용입니다.

1-1. 대응방향

내용이 쭉 있지만 추려보자면,

간소화 시키겠다!

시간을 줄이겠다!

공급많이하겠다!

이런내용이 되겠습니다.

이건 서머리 같은 거고 다른 페이지에 자세히 또 나와있으니 이건 이정도만 알고계시면 됩니다.

1-2. 세부 대응방안 (재건축. 재개발)

세부대응방안에서 볼것은 아래것만 보시면 되는데,

재건축 진행 빨리 하고 문턱도 낮추겠다 이말입니다. 아래 절차를 이해하시면 뭐 아 이정도로 빨라졌구나!를 알게 되실 겁니다. 실제로 우리는 진행시키는 사람들은 아니니, 이건 사업체 측에 맡기시고 내 아파트가 재건축 등에 포함된다면 앞으론 더 빨라지겠네 정도만 인지하고 계시면 될듯 합니다. 물론 투자자입장에서도 재건축이 임박한 아파트 등에 투자할때 앞으로 더 빨라질테니 이부분을 잘 고려해서 투자하시면 좋겠죠

자 '현행'과 '개선'으로 나뉘어져 있습니다.

현행은 모든게 순차적으로 진행되서 '조합설립인가'까지 가는데만 몇년의 기간이 걸렸습니다. 그런데 '안전진단'이 1년이라고 써져있는데 '안전진단'이 늦어진다면? 3년 걸린다면? 더 많은 시간이 들어가겠죠.

그래서 '개선에서는 이를 '동시진행'한다고 생각하시면 됩니다.

'사업인가'전에 '안전진단'+추진위+조합신청+조합설립 이걸 한꺼번에 진행한다 보시면 되시고, 이렇게 되면 하나 끝내고 하나 시작하는 것 보다 많은 것들을 동시처리하게 되어 시간이 매우 단축되죠. 

이걸 '패스트트랙' 도입이라고 부르고, 이로인해 최소 3년은 앞당길수 있게 된다~라고 생각하시면 될듯하네요.

물론 정상적일때 말이죠. 

여기서 사람들이 헷갈리는부분은 뭐냐면,

이런 말ㅇ 있는데 안전진단 없이도 재건축을 무조건 하게 해준다~ 가 아니라, 앞서 말씀드렸다싶이 안전진단이 끝나야만 진행되던걸 다같이 해주겠다~ 로 보시면 되겠습니다.

그리고 왼쪽과 같이 노후계획도시 재정비 뭐 이러면서 이런저런 말이 써져 있는데, 이건 사업을 진행하시는 분들에게 중요할테니 그리 신경쓰지 않으셔도 됩니다. 

저희는 그냥 지어지면 아 지어졌구나! 하시면 되겠죠. ㅎㅎ

그래도 간단히 말하자면, 규제 많이 풀어주고 하겠다

돈도 잘 빌려주겠다

그러니 주택을 잘 지어보아라~ 하는 내용입니다.

그리고 뭐 소규모 정비 및 도심복합사업 이라고 해놓고 또 이래저래 써놨는데, 이것도 위와 마찬가지로 많이 풀어줄테니 주택 잘 짓고 하자~ 뭐 이런 내용입니다.

2. 3기신도시 등 공공택지

3기 신도시 등 공공택지 이부분은 왼쪽 사진 맨 아래 보시면 '3기 신도시별 추진계획' 이라고 쓰여져 있는데 이걸 24년에 빨리 진행시키겠다~

이런 내용인데 24년이라고 쓰여져 있는 저 3곳을 25년 1월에 착공시키겠다! 라는 내용입니다.

내집마련을 준비중이신 분들은 아래 신도시들이 빨라지는 것 만큼 좋은 위치를 주기적으로 체크하시고 청약을 넣어셔야 할테니

미리미리 준비하시고 진행하셔야 할듯 하네요.

3. 소형 주택 활용도 제고

소액 투자자분들에겐 아주 큰 희소식이죠.

60㎡ 이하 수도권 6억, 지방 3억원 이하인 신축주택은 주택수에서 제외시켜 준다고 합니다. 아파트는 포함이 안되니 이부분 놓치지 말아주시고, 살짝 풀어보자면, 서울에 전용 50㎡ 짜리 오피스텔을 사서 주택임대사업자로 임대를 준다고 했을때, 기존으로 치면 주택을 임대놓는거기때문에 주택수에 포함되어 세금을 계산할때 기존 2주택자는 오피스텔 포함 3주택으로 세금처리를 했는데 이것을 그냥 2주택자라고 치고 세금을 매기겠다는 겁니다.

소형 주택을 사서 임대를 놓는데 이에 필요한 세금들을 많이 빼주겠다? 아주 쏠쏠한 부분이라 할수 있겠습니다.

간략하게 오피스텔 투자에 대해 모르시는 분들을 위해 말씀드리자면,

오피스텔은 일반임대사업자, 주택임대사업자로 나뉘며

일반임대사업자는 주택수포함이 안되지만 사무실로만 임대를 줄수 있으며

주택임대사업자는 주택수에 포함이 되며 주택으로서 임대를 주었는데

이제 주택임대사업을 함에도 주택수에 포함시키지 않느다는 것이죠.

게다가 임대기간도 기존에는 10년을 주어야 했지만 이제 6년만 주면 되기때문에 족쇄도 많이 풀렸다고 볼수 있습니다.

(※ 아파트 제외이신건 알고 계실거고, 여기에 더불이 1주택자가 60㎡이하를 받으면 혜택을 못받고 그대로 2주택이 되십니다. 아래를 보시면 '미적용' 이란 부분이 보이실거에요. ㅎㅎ 그러니 1주택이신분들은 꼭 조심해서 투자하시기 바랍니다.

4. 지원을 통한 민간에로 해소

이는 지방과 관련된 부분인데.

지방에서 준공후 미분양 주택이 있으면 혜택을 주겠다는 겁니다.

더 풀어보자면, 수도권을 제외한 지역에서 준공이 났음에도 불구하고 분양을 하지 못한 곳들은 분양을 받아도 주택수에 포함시키지 않겠다! 라는 내용입니다.

여기서 중요한 것은 '지방' 물건이어야 하며 85㎡ 이하이면서 6억원 이하의 미분양 주택이 해당되니 이 대상물건을 잘 체크하시고 지방 아파트 투자든, 입주든 진행하셔야 하겠습니다.

※ 혹시나 헷갈리실수도 있어서 말씀드리는데, 왼쪽 부동산대책 캡쳐본 중간정도를 보시면 <기존 1주택자가 최초 구입 시 1세대 1주택 특례도 적용>이라고 쓰여져 있죠? 위에 60㎡ 이하에서는 1주택자들은 해당이 안되었는데 지방에서는 1주택이신분들도 해당이 되네요.

그리고 뭐 기타 이하 모라모라~ 있는데 뭐 전세사기도 잘 지원하고 건설업도 잘 지원해주고 이런 내용들입니다.

길~게 있지만 수분양자 분들께서는 제가 발씀드린 부분만 인지하고 계시면 될듯 하네요.