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특례보금자리론이 돈에 허덕이며 점점 자금을 줄이더니 기어코 없어지고야 말았습니다.

그런데 정부에서 특례를 뺀 '보금자리론' 및 신생아특례대출, 전세대출갈아타기 등을 내놨는데요.

과연 어떤 말인지 쉽게 설명드리겠습니다.

1.보금자리론

결혼할때 필요한건? 집이죠. 기존에 집이 있으면 뭐 거기서 살면 되겠지만,

대부분 신혼집을 구하게 됩니다.

그런데 돈은 없고.... 대출금 이자는 비쌀것 같고... 한번도 이런 큰 금액대 대출을 진행해 보지 않았으니

막막하신 분들이 많으실 텐데요.

저렴한 이자를 내는 보금자리론!

신청 사항 정리

1. 내가 들어가고 싶은 집은 얼마까지 가능한가요?

: 6억원 이하

     - 전세사기 피해자는 9억원까지 가능

2. 부부합산 소득은?

    -  부부합산소특 7천만원 이하

    -  신혼부부는 부부합산 소득 8500만원 이하

    -  자녀가 있다면, 8000 ~ 1억원 이하

    -  전세사기 피해자는 소득 관련없이 신청 가능

▶ 여기서 중요한건 보통 소득을 전년도로 한다는 겁니다.

내가 지난해에 9천만원을 벌었는데 이번연도에 연봉이 삭감되어 7천만원을 번다? 그럼 불가능합니다.

또한 내 연봉이 6800인데 연말 보너스로 300을 받았다? 그럼 소득이 7100만원이 되버립니다.

그럼... 이또한 실패.... 

이래저래 참... 에휴..

근데 부부소득이 7천만원이라.... 한사람당 3500만원인데.

신혼부부는 8500만원. 한사람당 4250만원.

이상하지 않나요? 신혼부부가 아니라면 이미 나이가 좀 있거나 이런 부부일텐데 이사람들의 소득이 더 적게 잡혀있다?

나이들고 엄청 힘든사람 도와주고... 나이는 적지만 연봉 4천 넘는사람은 도와주고? 음... 솔직히 연봉 4250이 많은것은 아니지만 그래도 좀 이상하다 생각이 드네요.

3. 대출만기는?

   -  34세 이하(신혼부부 39세) 최대 50년

   -  39세 이하(신혼부부 49세) 최대 40년

▶한마디로 소득이 적은 사람은 뭐 죽을때까지 갚아라~ 이런 느낌적인 느낌입니다...

4.금리는?

: 연 4.2~4.5% 수준.

  - 취약계층 3% 대 중반

  - 전세사기피해자 3.2~3.5%

  - 다자녀가구 및 다문화, 한부모 가정 등 사회적 배려층 3.5~3.8%

  - 저소득 청년 4.1~4.4%

▶음 낮긴 한데 과연 이게 엄청 낮은건지는 잘 모르겠네요.

버팀목 전세자금대출이 연소득 5천만원 이하이신 분들은 2% 대로 전세자금대출이 가능한데..

물론 소득의 차이는 좀 있겠지만.. 거의 2배 정도의 차이가 나네요.

진짜... 이럴땐 그냥 돈 빡쎄게 모아서 현찰박치기로 사버리는게 낫다는 생각도 드네요.

물론 아파트 집값 상승이나 지역가치 상승등의 이유로 부동산가격에 상승까지 포함시키면 대출로 집을사고 가격상승시 팔거나 해서 자산을 불릴수도 있겠지만.. 요즘들어 많이 힘드네요..에휴..

2. 신생아특례대출

요즘 출산율이 매우 저조하죠. 그래서 나라에서는 보금자리론을 조금 축소하고 신생아 특례대출을 상향시켰습니다.

 - 아기 출생 : 23년 1월 이후

 - 자격 : 무주택자 및 1주택자 / 부부합산 연소득 1억 3천만원 이하 / 순자산 4억 6900만원 이하

 - 대상주택 제한 : 9억원 이하 / 전용면적 85㎡ 이하

 - 기간 : 최대 5년

 - 금리 1.6~3.3%

   ( 부부합산 연소득 8500만원 이하 - 1.6~2.7%)

 - 대출금 : 최대 5억원

 - 아이출산 1명당 대출금리 0.2%씩 추가 인하 , 적용기간 5년 더 연장

신생아 특례 대출도 괜찮죠?그런데 이것만 보고 금리가 더 낮네~ 라고 생각하시면 안되십니다. 왜냐하면 기간이 5년이거든요내가 만약에 5년 안에 다 갚을 자신이 있다! 하시는 분들은 신생아특례대출로 집을 구매하시는 것도 좋은 방법이라 생각됩니다.

3. 전세대출 갈아타기

전세대출 갈아타기는 현 높은 금리의 대출을 저렴한 대출로 바꿔서 이요할 수 있다는 것인데,

평균 1.6%의 대출금리 인하 효과를 낸다 하니 지금 5%인 사람은 3%대로 줄어들수도 있겠네요.

그런데 이건 어떤 대출을 어떻게 받고 현재 내가 어떤 상태인지에 따라 달라질듯 하니,

이부분은 좀더 전문가의 설명을 들어보시는것을 추천드립니다.

무튼 보금자리론! 신생아특례대출! 전세갈아타기!

잘 생각해보시고 시간을 들여 알아보시며 조금이라도 나은 생활 이어나가시길 바랍니다.

홈페이지 바로가기! 아래 사진을 눌러주세요~

한국부동산원에 따르면, 2020년 6월을 100으로 봤을때, 아래와 같이 대한민국 오피스텔 매매가격은 23년 11월 98.99로 떨어졌습니다. 한마디로 3년 전보다 약 1.11 정도가 떨어진거죠. 

그렇다고 해서 3년전에 1억이던게 1.11% 정도 떨어진 9천890만원이 됬다라는게 아닙니다.

실질적인 가격은 훨씬 많이 떨어졌죠. 위 그래프는 매매, 전세, 월세 등을 종합적으로 주로 수도권, 지방광역시 등을 조사한 결과로 혹시나 이걸 보시고 "조금 떨어졌네?" 라고 생각하시면 큰 오산입니다.

오피스텔은 지역적으로 너무나 다르고, 도시마다 다르며 같은 도시에 있다 하여도 주변에 뭐가 있는지, 특히 교통편이 얼마나 발달하였는지에 따라서 어마어마한 차이가 납니다.

오피스텔은 지역적으로 보지 마시고 동네를 보고 판단하시는것이 보다 정확하며 네이버 부동산이나 직방, 다방 등을 보시고 얼마나 매물이 잘 나가는지! 이걸 보셔야 합니다. 가격은 얼마든지 높이 올리고 그보다 싸게 팔고 하는것이 가능하기 때문에 돈을 믿지 마시고 잘 팔리는가를 판단하시기 바랍니다.

◆ 임대수익을 위한 오피스텔 투자와 1.10 부동산대책의 영향

그럼 오피스텔을 사는 주 목적인 임대수익을 위한 오피스텔 투자에 대해 알아보겠습니다.

1.10부동산대책에서 오피스텔은 뭐가 바뀌었을까요?

첫번재, 60㎡ 이하 주거용오피스텔에 대한 주택수포함이 제외로 바뀌었다는 겁니다

그럼 이게 왜 중요한가?

오피스텔은 주로 2가지로 용도로 분양됩니다.

1. 업무용 오피스텔

2. 주거용 오피스텔

여기서 '업무용 오피스텔'은 사무실을 뜻합니다.

업무용 오피스텔을 생각하신다면, 오피스텔을 분양받을때 '부가가치세 환급'이 가능하죠.부가가치세는 일반인들은 그냥 매매가격에 10%를 생각하시는데, 부동산의 경우 부가가치세는땅값을 제외한 건물가의 10%를 부가가치세로 생각하셔야 합니다.내가  매매한 오피스텔이 1억이면 10%인 1천만원을 돌려받는것이 아니라 땅값을 제외한 건물분에 대한 10%를 받게되는 것이죠.

예를들어, 매매가가 1억인데 이 1억이 토지값 2천만원과 건물가 8천만원으로 이루어져 있다면 8천만원에 대한 10%를 받게되는 것입니다. 그럼 800만원이 되겠죠?

그리고 주택수에 포함되지 않기에,  '업무용 오피스텔'은 주거용으로 사용하려는 일반인들에게 임대가 불가능 합니다.

만약 한다고 하더라도 임차인들에게 "전입신고는 하지 마세요" 라고 말해야 합니다.

전입신고를 하는 순간 이 오피스텔은 업무용이 아닌 주택용으로 바뀌어 임대인의 주택수에 포함되게 되어 있죠.

이렇게 되면 돌려받은 부가가치세를 토해내야 하는 불상사가 생길수도 있습니다.

골치아프겠죠?

그럼 '주거용 오피스텔'은 어떨까요?

주거용은 한마디로 주택으로 사용하겠다는 겁니다.

임차인이 전입신고를 하고 실제 집처럼 거주하며 지낼수 있죠.

이때는 임대인이 '주택임대사업자'를 내고 임대를 주어 수익을 내게 됩니다.

주택임대사업자는 부가가치세를 환급받지 않습니다.

다만 갖가지 혜택이 주어지죠.

취득세 감면, 재산세 감면, 임대소득세 감면 등 혜택이 있습니다.

그럼 여기서 사람들은 생각하게 됩니다.

"어차피 세제혜택이 있으니, 주택임대사업자로 해서 임대주면 되는거 아닌가? 왜 일반임대사업자로 해서 전입신고를 못하게 하면서 그런 짓을 하지?"

여기엔 '주택수'라는 위험이 있기 때문입니다. '주택임대사업자'는 오피스텔이 자신의 주택으로 포함되게 되죠.

한마디로 내가 집을 1채 갖고있는데 오피스텔을 아무리 작은걸 사도 2채가 되는 겁니다.

그럼 세금을 낼때 2채를 갖고있는 세율로 세금을 내게 되죠. 이게 별거 아니라고 생각하실수 있지만 실제로 임대사업을 하시는 분들에게는 아주 크게 다가오는 부분중 하나입니다.

그래서 '일반임대사업자'로 오피스텔을 분양받고 전입신고를 못하게 하면서 임대를 주는 사람들이 생겨나는 거죠.

하여, 이번에 1.10부동산대책은 주택임대사업자로 내도 주택에 포함시키지 않아 보다 많은 사람들이 오피스텔을 사서 임대수익을 낼수있도록 돕죠. 그런데 전용 60㎡이하의 주거용오피스텔에만 적용되기에 이부분을 잘 생각하시고 분양받으셔야 한다는걸 꼭! 기억해 두시기 바랍니다.

이 법은 임차인을 위한 법이 아닌 임대인! 즉 너~무 오피스텔이 안팔리니 오피스텔을 잘 팔리게 하여 시행사나 건설사의 숨통을 틔어주게 하기위함임을 알고 계시기 바랍니다.

두번재, 등록임대 기간이 10년에서 6년으로 단기등록임대가 도입되었습니다

등록임대는 임대사업을 하시는 분들에게는 버거운 부분이 있었습니다.

임대사업을 할대 10년동안 유지해야 과태료를 내지 않는데 10년동안 무슨일이 일어날지? 아무도 모르죠.

내가 5년동안 유지를 했는데 부득이한 사정으로 유지하지 못할수도 있죠.

가령 집이 힘들어져서 오피스텔에 내가 들어가 살아야 할대, 이는 임대사업이 아니라 자신이 살 집을 산 격이니 당연히 나라에서 싫어하겠죠? ㅎㅎ

그런데 이 기간을 10년에서 6년으로 무려 4년이나 줄여준다고 하니

이전보다는 오피스텔을 더 다양하게 사용할 수 있는 여건이 마련되는 것입니다.

세번째, 발코니 설치 허용

마지막으로 발코니 설치 허용입니다.

그간 오피스텔은 발코니 설치가 허용되지 않았습니다. 

아파트의 경우에는 대부분 다 발코니가 있고 이 발코니를 확장시켜서 보다 넓은 실사용면적 즉, 전용면적 산정이 가능했죠.

현재까지 지어진 오피스텔들은 별수 없지만 이제부터 지어지는 오피스텔들은 이 발코니설치가 가능해서 보다 넓은 생활이 가능해 졌다는 겁니다.

이제 오피스텔 분양을 생각하실때 전용면적만 생각하는 것이 아니라 발코니가지 생각하셔서 전용면적을 생각해야하는 오피스텔 시장이 열린것이죠.

예르들어 알아보자

ex. 호매실 스카이시티

'호매실 스카이시티'라는 수원시에 있는 오피스텔을 예로 알아보죠.

앞으로 연장되는 신분당선 '호매실역' 인근에 위치한 '호매실 스카이시티' 오피스텔 입니다.

1.10 부동산대책과 관련하여 이 오피스텔을 어떻게 바라봐야 할까요?

여긴 총 224실의 오피스텔을 분양하고 있습니다.

위치도 금액도 매우 중요하지만 이번 포스팅 목적에 집중하여 바라보자면

총 224실 중에 전용면적 60㎡ 이하 타입이 무엇인지를 먼저 봐야겠죠

위 사진을 면적표를 보면 A타입이 전용면적 40.68㎡로 되어 있습니다.

60㎡ 이하네요? 이 오피스텔은 분양받아서 '주택임대사업자'로 사업자를 내도 주택수에서 제외되어 주택수에 포함되지 않습니다.

세금을 추가로 내지 않아도 임대사업이 가능하죠.

그런데 아래 타입을 볼까요?

B 타입은 전용면적이 63.65㎡로 주택수 포함이 됩니다.

같은 오피스텔 단지인데 주택수 포함과 제외가 나뉘어지며 이로인해 세금또한 확연히 달라지게 됩니다.

주택이 1채 인 사람이 B타입을 사면 많은 차이는 없겠지만.. 주택이 2채 이상이신 분이  B타입을 분양받으시면 아마 많은 세금 차이가 날것입니다.

지금까지 아~주 기본적인 1.10부동산대책 안에 오피스텔 부분에 대해서만 알아봤습니다.기타 세금, 혜택 부분은 더 잘 알아보신 후 오피스텔 분양을 생각해보셔야 할 듯 하고마치겠습니다.

감사합니다.